Muitas empresas possuem imóveis em seu patrimônio, mas na hora de alugá-los, surge uma dúvida comum: como funciona a tributação sobre aluguéis para uma pessoa jurídica? A resposta não é simples, pois depende diretamente do regime tributário da empresa. Um cálculo incorreto pode levar a pagamentos indevidos ou, pior, a multas pesadas e problemas com a Receita Federal. A Tributação de Aluguéis por PJ é o processo de cálculo e recolhimento de impostos federais sobre as receitas de locação de imóveis de uma empresa.
O valor e a forma de apuração dos tributos, como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, variam drasticamente entre o Simples Nacional, o Lucro Presumido e o Lucro Real. Ignorar essas particularidades é um risco que nenhum gestor deveria correr. Por isso, é fundamental conhecer as regras para garantir a conformidade fiscal e otimizar a carga tributária do seu negócio.
Este artigo é um guia completo e prático. Nele, vamos detalhar passo a passo como funciona a tributação da receita de aluguel em cada um dos principais regimes, mostrando quais impostos incidem e como calculá-los. Ao final, você terá a clareza necessária para gerenciar essa receita de forma segura e eficiente, além de entender os principais impostos federais que incidem sobre as empresas.
Principais Destaques
- Lucro Presumido: Carga tributária federal total sobre aluguéis é de 11,33%.
- Simples Nacional: Aluguéis são tributados no Anexo III, com alíquotas a partir de 6%.
- Lucro Real: Impostos incidem sobre o lucro real, permitindo a dedução de despesas.
- PIS/COFINS: No Lucro Presumido, as alíquotas somam 3,65% sobre a receita bruta.
O que é Considerado Receita de Aluguel para uma Empresa?
No contexto de uma pessoa jurídica, a receita de aluguel é todo valor recebido pela cessão de uso de um bem de sua propriedade. Embora o mais comum seja a locação de imóveis (salas comerciais, galpões, prédios), esse conceito também se aplica ao aluguel de equipamentos, veículos, máquinas e outros ativos da empresa.
É crucial diferenciar se a locação é a atividade principal da empresa ou apenas uma fonte de receita acessória. Se a atividade principal do negócio, conforme seu CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas), for a exploração de bens imobiliários, as regras de tributação podem ser mais específicas e o enquadramento tributário deve ser analisado com mais rigor. Por outro lado, se a empresa tem outra atividade principal e aluga um imóvel que não está utilizando, a receita é tratada como “outras receitas operacionais”.
Independentemente do cenário, o contrato de locação é o documento fundamental que formaliza a operação e serve como base para o registro contábil e o cálculo dos impostos. Ele estabelece o valor, a periodicidade e as condições do aluguel, sendo essencial para a comprovação da receita perante o Fisco.
Como Funciona a Tributação no Simples Nacional
Para empresas que se enquadram nos critérios de faturamento, o Simples Nacional representa uma forma simplificada de gerenciar as obrigações fiscais. Quando uma empresa optante por este regime aufere receita com a locação de bens próprios, essa receita é tributada de forma específica, geralmente em um anexo diferente da sua atividade principal.
A receita de “locação de bens próprios” (exceto para atividades imobiliárias como atividade principal) é tributada pelo Anexo III da tabela do Simples Nacional, que se refere a serviços. As alíquotas nominais neste anexo variam de 6% a 33%, dependendo da receita bruta acumulada nos últimos 12 meses.
Vamos a um exemplo prático: imagine uma empresa de consultoria no Simples Nacional com faturamento bruto mensal de R$ 20.000,00. Deste total, R$ 15.000,00 são de serviços de consultoria (tributados pelo Anexo V) e R$ 5.000,00 são da locação de uma sala comercial de sua propriedade. Para calcular o imposto, o contador deverá segregar as receitas e aplicar a alíquota do Anexo III sobre os R$ 5.000,00. A grande vantagem é que todos os impostos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, ISS e CPP) são recolhidos em uma única guia, o DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional).
Tributação no Lucro Presumido: O Regime Mais Comum para Atividade Imobiliária
O Lucro Presumido é frequentemente adotado por empresas com receita de aluguel, especialmente no setor imobiliário, por seu modelo de cálculo previsível. Neste regime, a Receita Federal presume um percentual de lucro sobre o faturamento, e os impostos são calculados sobre essa base presumida.
Para receitas de aluguel, a base de presunção para o IRPJ e a CSLL é de 32%. Veja como calcular cada tributo:
- IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica): O primeiro imposto a ser calculado é o IRPJ, ou Imposto de Renda da Pessoa Jurídica. A alíquota é de 15% sobre a base de cálculo presumida (32% da receita). Caso o lucro presumido ultrapasse R$ 20.000,00 no mês, há um adicional de 10% sobre o valor excedente. Para um entendimento aprofundado, consulte nosso guia completo sobre o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica.
- CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido): Em seguida, temos a CSLL, a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, que segue uma lógica similar. A alíquota é de 9% sobre a mesma base de presunção de 32%. Se você quiser mais detalhes, entenda o que é a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
- PIS/COFINS: Diferente do IRPJ e da CSLL, as contribuições para o PIS (Programa de Integração Social) e a COFINS são calculadas sobre o faturamento bruto mensal. No Lucro Presumido, aplica-se o regime cumulativo, o que significa que não há direito a créditos. As alíquotas são:
- PIS: 0,65%
- COFINS: A alíquota da COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) é de 3,00%.
Para entender melhor, veja este guia completo sobre PIS e COFINS e descubra como funciona o regime cumulativo de PIS/COFINS.
Exemplo prático: Uma empresa no Lucro Presumido recebe R$ 10.000,00 de aluguel em um mês.
- Base de Cálculo (IRPJ/CSLL): R$ 10.000,00 x 32% = R$ 3.200,00
- IRPJ: R$ 3.200,00 x 15% = R$ 480,00
- CSLL: R$ 3.200,00 x 9% = R$ 288,00
- PIS: R$ 10.000,00 x 0,65% = R$ 65,00
- COFINS: R$ 10.000,00 x 3,00% = R$ 300,00
- Total de Impostos Federais: R$ 1.133,00, o que representa uma alíquota efetiva de 11,33% sobre a receita de aluguel.
E no Lucro Real? Como os Impostos São Calculados?
O regime do Lucro Real é o mais complexo e, geralmente, obrigatório para empresas de grande porte. Nele, a tributação é calculada sobre o lucro contábil efetivamente apurado, ajustado por adições e exclusões previstas na legislação fiscal.
Para a receita de aluguel, isso significa que a empresa poderá deduzir as despesas relacionadas ao imóvel para chegar ao lucro tributável. Despesas como IPTU, condomínio, taxas, custos de manutenção e depreciação do bem podem ser abatidas, reduzindo a base de cálculo dos impostos.
- IRPJ e CSLL: As alíquotas são as mesmas do Lucro Presumido (15% para IRPJ e 9% para CSLL), mas incidem sobre o lucro real apurado. Se a operação de locação gerar prejuízo contábil, não haverá imposto a pagar sobre o lucro. O adicional de 10% de IRPJ também se aplica sobre o lucro que exceder R$ 20.000,00 por mês.
- PIS/COFINS: No Lucro Real, a regra é o regime não-cumulativo, com alíquotas mais altas: 1,65% para PIS e 7,6% para COFINS. A vantagem deste regime é a possibilidade de apurar créditos sobre certas despesas para abater do valor a pagar. No entanto, para a atividade de locação de imóveis, as oportunidades de crédito são muito restritas, limitando-se a poucos custos específicos. Isso muitas vezes torna o Lucro Real menos vantajoso para empresas cuja principal fonte de receita é o aluguel.
O Lucro Real pode ser uma boa opção quando o imóvel alugado gera despesas dedutíveis elevadas, fazendo com que o lucro real seja significativamente menor que a base presumida de 32% do Lucro Presumido.
Tabela Comparativa: Simples Nacional vs. Lucro Presumido vs. Lucro Real
Para facilitar a visualização, criamos uma tabela comparativa da tributação aluguel pessoa jurídica com base em uma receita mensal de R$ 15.000,00.
| Característica | Simples Nacional | Lucro Presumido | Lucro Real |
|---|---|---|---|
| Base de Cálculo | Receita Bruta | Presunção de 32% (IRPJ/CSLL) e Receita Bruta (PIS/COFINS) | Lucro Real (Receita – Despesas) |
| Alíquota Efetiva | A partir de 6% (Anexo III) | Aprox. 11,33% (sem Adicional de IR) | Variável (depende do lucro) |
| Vantagens | Simplicidade, guia única (DAS) | Previsibilidade, cálculo simplificado | Permite dedução de despesas |
| Desvantagens | Limite de faturamento, não permite deduzir despesas | Não permite abater despesas da base de cálculo | Maior complexidade contábil e obrigações acessórias |
Perguntas Frequentes sobre Tributação de Aluguéis por PJ
Preciso emitir nota fiscal para receita de aluguel?
Sim. A receita de aluguel é uma receita operacional da empresa e deve ser acobertada por um documento fiscal. Geralmente, emite-se uma Nota Fiscal de Serviço (NFS-e) ou, em alguns casos, um recibo de locação com validade fiscal, dependendo da legislação do seu município.
Posso deduzir o IPTU e o condomínio da base de cálculo?
Depende do regime tributário. No Lucro Real, sim, essas despesas são consideradas dedutíveis e reduzem o lucro tributável. Já no Lucro Presumido e no Simples Nacional, a base de cálculo é a receita bruta ou uma presunção sobre ela, não sendo permitida a dedução de despesas.
A tributação é a mesma se eu alugar para Pessoa Física ou Jurídica?
Para a empresa que recebe o aluguel, a tributação é exatamente a mesma, pois o que importa é a natureza da receita. A diferença ocorre para quem paga: se o locatário for pessoa jurídica, ele pode ser obrigado a reter o Imposto de Renda na Fonte (IRRF) sobre o valor pago.
O que acontece se a minha empresa não declarar essa receita?
A omissão de receitas é uma infração fiscal grave. Caso a Receita Federal identifique a irregularidade através do cruzamento de dados (como a declaração do locatário), a empresa pode ser autuada, resultando em multas que podem chegar a 150% do valor do imposto devido, além de juros.
Conclusão
A tributação sobre aluguéis para pessoa jurídica é um tema complexo, onde a escolha do regime tributário é o fator mais decisivo para determinar a carga de impostos. Enquanto o Simples Nacional oferece simplicidade, o Lucro Presumido se destaca pela previsibilidade, e o Lucro Real permite a dedução de despesas, tornando-se vantajoso em cenários específicos.
Compreender as nuances de cada regime é fundamental para garantir a conformidade fiscal e evitar o pagamento de impostos a mais. Um planejamento tributário bem executado, que envolve fazer a projeção de faturamento para escolher o regime tributário ideal, pode gerar uma economia significativa e proteger a saúde financeira do negócio. A gestão correta dessa receita acessória é um passo importante para a sustentabilidade e o crescimento da empresa.
Tem imóveis alugados na sua empresa e não sabe se está pagando os impostos corretamente? Fale com um de nossos especialistas e garanta a tranquilidade fiscal do seu negócio.
Sobre o Autor
Júnior Araújo
- Título: Contador e CEO da Junior Contador Digital;
- Registro CRC: SP-345376;
- Formação: Ciências Contábeis – Faculdade de Americana (FAM);
- Expertise Principal: Consultoria contábil e fiscal estratégica, com foco em estratégias de estruturação de holdings patrimoniais, planejamento tributário e otimização fiscal para empresas de diversos portes.
- Conhecimento Adicional: Integração de tecnologia em processos contábeis, Normas IFRS;
- Papel no Blog: Editor-Chefe e autor, compartilhando conhecimento prático para PMEs.
Referências
- Lucro Real, Presumido e Arbitrado: https://www.gov.br/pgfn/pt-br/cidadania-tributaria/por-assunto/indice-assuntos-portal/irpj-csll/lucro-real-lucro-presumido-e-lucro-arbitrado
- Portal do Simples Nacional: https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/
- Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ): https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/tributos/IRPJ
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL): https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/tributos/CSLL
- Fundo PIS/PASEP: https://www.gov.br/tesouronacional/pt-br/ativos-da-uniao/fundos-governamentais/pis-pasep
- Tabelas de Códigos COFINS: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/dctf/tabelas-de-codigos-extensoes/cofins
- Tributação da Holding Imobiliária na Venda e Aluguel: https://pt.linkedin.com/pulse/tributa%C3%A7%C3%A3o-da-holding-imobili%C3%A1ria-na-venda-e-aluguel-peres-goulart